전세 사기 피하는 방법, 피해자 금융 지원 방안 정리

전세 사기 피하는 방법, 피해자 금융 지원 방안

우선 전세 사기 피하는 방법부터 알아본 후 2023년 4월 27일 발표된 전세 사기 피해자 금융 지원 방안에 관한 정리해도록 하겠습니다.

 

요약

전세사기 및 피해 예방 체크리스트

 

• 시세확인 : 전세가율이 70% 초과 시 주의
• 대항력 : 매매계약 당일 전입신고
• 보증보험 : 임차계약이 절반 이상 지나면 가입 불가
• 특약활동 : 보증보험 가입 불가 및 계약 당일 근저당 설정때 계약 취소조항 설정 및 매매할 경우 임차인에게 통보 명시
• 안심전세앱 : 보증보험 가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 임대읜의 체납 이력 등 조회
• 기타 : 계약 만료가 임박한 시점에는 임차권 명령등기제도 활용

 

동시다발적인 전세 사기

뉴스 보도를 통해 알려진 바와 같이 서울과 경기 화성, 인천, 부산 등 전국에서 전세 사기가 동시다발적으로 발생하고 있습니다. 전세금은 일부 세입자에겐 전 재산에 가까운 목돈인 경우가 많기에 정부가 지난달 27일 ‘전세 사기 특별법’까지 발의하며 사태 진화에 팔을 걷어붙였습니다.

 

대한민국 전세제도는 복잡하고 허점도 많아 사소한 부주의가 큰 금전적 피해로 이어질 수 있습니다. 전세 피해를 막기 위해서는 법 개정으로 가능해진 임대인(집주인)의 세금 체납 정보 등을 미리 확인해 보고, 특약을 적극 활용해 계약 취소 여지를 남겨놔야 한다고 전문가들은 조언하고 있습니다.

 

다가오는 전세보증금의 공포

전세는 목돈이 필요한 집주인과 고정비 부담을 줄이고 싶어 하는 세입자의 이해관계가 맞아떨어져서 형성된 임대 형태로 수요와 공급이 모두 많아 국내에선 보편적인 임차제도로 자리 잡았습니다. 하지만 최근 잇따르는 전세 임차인의 피해는 전세 제도의 헛점을 파고든 두 가지 유형으로 요약할 수 있는데 우선 집주인, 중개사, 감정평가사 등이 가담해 조직적으로 임차인을 속인 사례(선순위 저당권이 있는 경우)와 집주인이 무리하게 갭투자(전세 끼고 매입)를 한 후 가격이 내려가 전세보증금을 돌려주지 못한 사례로 후자는 이른바 ‘깡통전세’로 시장 변화에 따라 언제든 발생할 수 있습니다. 화성 동탄 등에서 오피스텔 250여 채를 소유한 A씨 부부가 세입자에게 “전세보증금 가격으로 소유권을 넘겨 받아달라”고 요청한 것도 이런 사례로 집값이 보증금보다 싸졌기 때문에 임차인은 소유권을 넘겨받아도 수천만원의 손해를 보게 됩니다.

 

 

하지만 사기죄 적용이 가능할지에 대해선 부정적인 견해가 많으며 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 급격히 상승한 지역이 늘고 있다는 점에서 깡통전세 우려가 커지고 있습다. 한국부동산원의 ‘임대차시장 사이렌’에 따르면 최근 3개월간 전국 아파트 전세가율은 70.3% 수준으로 통상 업계에서는 전세가율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 봅니다. 연립·다세대주택만 놓고 보면 전국 전세가율은 79.6%입니다. 시·도별로 세종시(105.9%) 충남(100.7%) 등은 100%를 넘어섰습니다.

 

이는 이미 전세보증금이 집값보다 더 높아져 있다는 뜻으로 높아지는 전세가율이 하반기 부동산 시장의 뇌관이 될 것이란 우려도 큽니다. 전·월세신고제 시행(2021년 6월) 등으로 치솟았던 전셋값에 계약한 거래가 만료되는 시점이 다가오고 있기 때문입니다.

 

전세 사기 피하는 방법

전문가들은 작정하고 임차인을 속이는 전세 사기는 걸러내는 데 한계가 있지만, 깡통전세의 경우 세입자가 얼마든지 대비가 가능하다고 설명합니다. 가장 주요한 방법은 전세보증금 반환보험 활용으로 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 돈을 내주고 차후에 구상권을 행사하는 제도입니다. 계약 체결 후에만 가입이 되기 때문에 그 전에 보증보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관계자는 “보증보험에 가입했더라도 실제 보증금을 반환받을 때까지 우선변제권을 유지해야 한다”며 “보험금을 받기 전 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하지 않도록 유의해야 한다”고 강조하고 있습니다.

 

임차 기간의 절반이 지나면 가입 자체가 안 되는 것도 주의해야 하고 특약도 유용합니다. 계약서를 쓸 때는 ‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’, ‘집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다’, ‘집을 팔 때 미리 세입자 동의가 있어야 승계할 수 있다’ 등의 문구를 넣으면 좋습니다.

 

‘보증보험이 반려되면 계약을 취소한다’는 특약도 활용할 수 있습니다. 전세와 매매 시세, 등기부등본상 근저당 여부, 계약 당일 전입신고 등도 확인해야 하며 시세는 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 알 수 있습니다. 지난 2월 운영을 시작한 ‘안심 전세앱’에서도 신축 빌라에 대한 매매가는 물론 전세가율 등 시세 조회 서비스를 제공합니다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “전세가율이 70%를 넘어서는 주택과 선순위 임차보증금이 많은 다가구 등은 기본적으로 피하는 게 안전하다”고 조언했습니다.

 

전입신고는 신고 당일이 아닌 다음날 0시부터 효력이 생긴다는 게 맹점이어서 ‘계약 후 수일간은 근저당을 설정하지 않는다’는 식의 특약 조항을 넣는 것도 방법입니다. 안심 전세앱에서는 집주인 조회도 가능하므로 임대인(집주인)의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 다만 집주인 동의가 필요하다는 점 때문에 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

 

 

전세 사기 피해자 금융 분야 지원 방안

전세사기 피해자 금융 분야 지원방안 안내로 아래 사항을 정독바랍니다.

 

전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입시 강화된 정책모기지를 지원하고 전세사기 피해자 생계를 위해 신용대출을 지원합니다. 또한 이미 경·공매가 완료된 경우에도, 특별법 상 전세사기 피해자로 인정하여 경·공매 특례 외의 혜택을 적용하고 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입시 강화된 정책모기지를 지원합니다.

 

· 주택기금 구입자금대출(디딤돌) 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준(일반 : 금리 2.15~3.0%, 한도 2.5억, 소득 6천↓ → 신혼 : 금리 1.85~2.7%, 한도 4억, 소득 7천↓)을 적용하고, 거치기간도 기존 1년에서 3년으로 연장

· 특례보금자리론은 금리 인하, 개선된 상환조건 등으로 제공하고 전세사기 피해자는 소득관계없이 40bp우대, 분할상환(원금 30%까지 만기일시 상환가능)

 

· 민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제도 완화 (1년한시, 필요시 연장) *대출액 4억원 한도 내, [LTV] (경락)낙찰가 100%, (일반주담대) 비규제70→80% / [DSR·DTI] 적용배제 등

 

· 경·공매 이후 전세대출잔여채무에 대한 분할상환지원프로그램 혜택 확대 및 연체정보 등 신용도판단정보 등록 유예

 

· 분할상환지원프로그램 혜택 확대 : 최장분할상환기간(현 10→20년), 무이자 원금분할상환및상환기간중 최대 2년 상환유예 허용

 

전세사기 피해자 생계를 위해 신용대출을 지원

· 한부모·조손가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원(최대 1,200만원, 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’)

 

· 3% 금리 신용대출 대상요건 : ①개인신용평점 하위 20%, ②기초수급자·차상위계층, ③근로장려금 해당자

 

이미 경·공매가 완료된 경우 특별법상 전세사기 피해자 인정 및 경·공매 특례 외의 혜택 적용

· 공공임대 우선 입주기회, 다른 주택 구입시 금융지원, 긴급복지 및 신용대출 지원

· 특별법 시행기간 중 신청한 자에게 적용

 

전세사기 피해자 ‘금융분야 지원방안 향후 추진 계획’

· 특례보금자리론 우대 : 우대금리 등 상품 내규 2023년 5월 개정

· LTV·DSR 완화 : 행정지도 우선 실시 후, 은행업 감독규정 2023년 5월 개정

· 디딤돌대출 : 기금운용계획 변경 등을 거쳐 2023년 5월 출시